La maison et l’EMS : faut-il vendre son logement pour payer l’EMS ?

Publié le 04.11.2026 · Sources officielles citées dans le texte

Pour beaucoup de familles romandes, le principal patrimoine du parent qui entre en EMS est son logement. La question arrive vite : faut-il le vendre ? La réponse dépend de la situation familiale et des règles des prestations complémentaires (PC). Voici ce que disent les textes officiels, sans conseil juridique ou fiscal individuel.

Le logement dans le seuil de fortune des PC

Pour avoir droit aux PC, la fortune ne doit pas dépasser 100'000 francs pour une personne seule ou 200'000 francs pour un couple. L'Office fédéral des assurances sociales précise que l’immeuble servant d’habitation à son propriétaire n’est pas pris en compte pour déterminer cette fortune. Tant que le logement est habité par son propriétaire, par exemple par le conjoint qui reste à la maison, il ne fait donc pas obstacle à l’accès aux PC.

Dans le calcul : une franchise sur la valeur du logement

Une fois le droit ouvert, le calcul des PC tient compte de la fortune. D’après le mémento 5.01, lorsqu’un bénéficiaire est propriétaire de son logement, la fortune prise en compte est réduite de 112'500 francs. Cette franchise passe à 300'000 francs dans trois cas :

• l’immeuble d’un couple marié est habité par l’un des conjoints, tandis que l’autre vit dans un home ou à l’hôpital ;
• l’immeuble d’un couple marié est habité par l’un des conjoints, qui perçoit une allocation pour impotent ;
• l’immeuble est habité par une personne seule qui perçoit une allocation pour impotent.

Au-delà de ces franchises, une partie de la valeur est comptée comme un revenu (un dixième pour les rentiers AVS, jusqu’à un cinquième en home selon le canton), comme le reste de la fortune.

Situation 1 : un conjoint entre en EMS, l’autre reste à la maison

C’est la situation la mieux protégée. Le logement continue de servir d’habitation au conjoint : il n’entre pas dans le seuil de fortune et, dans le calcul, la franchise de 300'000 francs s’applique. Vendre n’est donc pas une obligation pour obtenir des PC. Le reste de la fortune du couple (épargne, titres) compte normalement, avec la franchise de 50'000 francs pour un couple.

Situation 2 : une personne seule entre en EMS

Si plus personne n’habite le logement, la règle de l’immeuble « servant d’habitation à son propriétaire » ne s’applique en principe plus. Sa valeur s’ajoute alors au reste de la fortune, et le seuil de 100'000 francs est vite dépassé. Les PC ne sont pas versées tant que la fortune reste au-dessus de ce seuil. Faites vérifier votre cas auprès de l’organe PC de votre canton : les modalités d’évaluation (valeur fiscale, hypothèques) comptent.

Vendre, louer ou garder ?

Louer le logement

Le loyer encaissé est un revenu de la fortune qui finance une partie de l’EMS. Il faut toutefois assumer l’entretien, les charges et la gestion, ce qui est difficile quand le propriétaire est en EMS : un mandat pour cause d’inaptitude ou une curatelle peut être nécessaire.

Vendre le logement

La vente transforme le bien en liquidités qui financent le séjour. C’est souvent la solution la plus simple pour une personne seule, à condition de vendre au juste prix.

Donner le logement aux enfants

Attention au dessaisissement : le mémento 5.01 rappelle que les ressources et parts de fortune dont un ayant droit s’est dessaisi sont prises en compte dans le calcul des PC, et la FAQ de l’OFAS ajoute qu’elles le sont au même titre que la fortune non cédée. Une donation faite pour obtenir des PC n’atteint donc pas ce but.

Les questions à poser avant de décider

1. Le conjoint continue-t-il d’habiter le logement ?
2. Quelle est la valeur fiscale du bien et le montant de l’hypothèque ?
3. Combien de mois l’épargne disponible couvre-t-elle le reste à charge ?
4. Qui peut gérer le bien si le propriétaire ne le peut plus (mandat pour cause d’inaptitude, curatelle) ?
5. Une vente aurait-elle des conséquences fiscales (impôt sur le gain immobilier) ?

Pour les questions juridiques, fiscales ou de succession, adressez-vous à un notaire ou à un conseiller spécialisé. Pour le budget, notre calculateur donne un premier ordre de grandeur, et le guide des prestations complémentaires détaille les autres règles.